1樓：匿名使用者
一是土地市場不夠完善。目前，國有土地的出讓方式存在行政劃撥、協議出讓、招標拍賣等多種形式。 其中招標拍賣形式是市場化程度最高的出讓方式，但迄今為止這種方式所佔的比重還較低。
國有土地出讓中協議出讓比重過大，缺乏應有的市場競爭。 二是土地有償使用方式單一。目前出讓金償付方式是土地使用權受讓方一次性支付出讓金的單一形式。
這種償付方式存在這樣一些問題：首先，從土地所有者角度來看，出讓土地向用地者一次性收取數十年的土地出讓金，看起來可以一次性為**帶來豐厚的收入，但實際執行結果卻嚴重影響土地所有者的利益，也為未來**帶來財政上的困難。其次，從用地者角度來看，不少用地者難以一次性拿出大量資金購買土地使用權，其結果是：
要麼拖欠土地出讓金，要麼是**低價出讓，甚至妨礙土地的市場化程序。 三是「雙軌制」用地制度導致的問題。「雙軌制」用地制度造成大量不平等事實：
資格條件相同的土地使用者，若以劃撥方式取得土地使用權的，無需支付土地出讓金，且使用權是永久的；而以有償出讓方式取得土地使用權的，使用期限有年限限制，從40年到70年不等。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對原行政劃撥土地的使用權如何進入市場的問題作了明確規定：即土地使用者必須依法與土地管理部門補辦土地出讓手續、簽訂出讓合同，並補交土地出讓金後，土地使用權才能轉讓、出租和抵押。
在轉讓、抵押時，必須到原辦理土地使用權出讓手續的土地管理部門辦理必要的登記手續。但是近年來許多經行政劃撥的土地實際已經進入市場，有的房地產開發公司未補交土地使用權出讓金就私下從事房地產開發，有些利用無償劃撥的土地進行投機、牟取暴利，使國有土地收益大量流失。 四是土地使用權出讓年限和期滿後的法律規定引發問題。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定了土地使用權的年限，依照該法，土地使用權出讓期滿產生兩項法律後果：一是土地使用權國家無償收回，二是地上物及其他地上附著物的所有權由國家無償取得。其後果可能引發開發商的短期行為和投資購房者的顧慮，對於推進住房商品化和建立完善的房地產市場產生不利影響。
2樓：匿名使用者
由於城市土地市場的建立處在逐步摸索的階段，不可避免地出現了一些問題：
1、塵世存量土地**失控。多年來都強調**土地**，但在實際操作中，**職能通過農地專用，徵用等手段控制新增建設用地的**，而對城市存量土地，**不僅不能壟斷其**，而且很難稱其為一個**者，存量土地雖然數量巨大，但**掌握的份額卻近於零。
2、協議出讓，**讓利。出讓土地方式有拍賣、招標和協議三種。
3、生地出讓，效益粗放。隨著我國各大城市土地收購儲備制度的逐步建立，各地**以招標、拍賣方式出讓土地使用權的越來越多，有的城市甚至想社會公開承諾，通過公開招標、拍賣方式出讓的土地面積要佔全年出讓土地總面積的90%以上。
4、「有地沒人用，有人沒地用」為了一些破產的中小企業，**不惜用「土地換就業」、「拿土地換養老」，但一些私企或外商在將其收購後。立即將這份突擊改變用途，獲取暴利，只是職工今後無立錐之地。
參考資料：現代城市管理學教程
3樓：匿名使用者
一是土地利用規劃與城鎮發展規劃不夠協調二是土地管理與建設規劃管理步調不夠一致。 一是城市土地資源的收益未真正用於城市基礎設施建設，實現城市土地資源的良性開發利用。 二是城市土地市場化運作尚待規範。
三、城市規劃管理需要進一步強化，科學化。一是對城市土地沒有進行必要的開發，使城市土地沒有得到它應有的收益二是在開發建設中未對城市景觀資源加以嚴格的保護利用 四、進一步強化綠化規劃建設管理，促進城市土地升值
我國現行的土地管理制度是什麼?存在什麼問題？
4樓：哈哈親愛的
一、根據我國《憲法》《土地管理法》及其實施條例的規定，我國土地使用制度內容包括以下方面：
1、國家建立土地調查制度和土地統計制度。
2、國家實行土地用途管制制度。
3、土地的權利歸屬制度。
4、土地所有權禁止轉讓制度。
5、國家實行保護耕地的制度。
二、我國現行土地徵用制度，存在著以下問題：
1、土地徵用「公共利益」界定不明確
為滿足社會公共目的的用地需求，各國普遍設定了土地徵用權。為了防止土地徵用權的濫用，一般規定**只有出於「公共利益」需要，才能行使土地徵用權，我國也不例外。《憲法》第十條第2款規定：
「國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行徵收或者徵用並給予補償。」《土地管理法》第二條第4款規定：「國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行徵用。
」雖然法律規定了徵用農村土地是實現公共利益的需要，但並未對可以行使土地徵用權的「公共利益」的具體型別和範圍予以明確規定，為土地徵用權的濫用製造了空間。
實踐中，各類建設專案，凡符合規劃、涉及佔用集體土地、農用土地轉為非農建設用地的，一律都可以申請國家行使徵用權取得。被徵佔的農村土地在實際使用中並不都是「公共利益」，甚至「公共利益」只是其中很少的一部分。對「公共利益」界定不明確，是造成改革開放以來土地徵用範圍無限度擴張甚至頻繁出現「圈地運動」的法律根源。
3、土地徵用制度程式設計不完善
我國土地管理法只規定了土地徵用必須經過***或省級人民**批准，但對土地徵用是否基於公共利益的需要沒有任何審查認定程式，這一重要程式的欠缺成為我國農村土地徵用權經常被濫用的重要原因。
4、操作過程缺乏土地權利人的主動參與程式
《土地管理法實施條例》第二十五條規定，「市縣人民**土地行政主管部門根據經批准的徵收土地方案，會同有關部門擬訂徵地補償、安置方案，在被徵收土地所在地的鄉( 鎮) 村予以公告，聽取被徵收土地的農村集體經濟組織和農民的意見。」從「兩公告一登記」的程式來看，被徵地的農民只是被動的參與而不是主動地參與徵地過程。徵地方案、安置補償方案的公告，只是相當於徵地的通知，通知農民土地被徵的事實，徵與不徵、補與不補、補多少，農民並沒有發言權。
5、 土地徵用補償標準不科學
《物權法》確定的農用地補償範圍主要包括：土地補償費、勞動力安置補助費、土地附著物及青苗補償費、社會保障費用等，農民的其他損失不予補償。土地補償費為該耕地徵用前3年平均年產值的6—10倍，安置補助費為耕地被徵用前3年平均年產值的4—6倍。
土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵用前3年平均年產值的30倍。《物權法》對這個問題相對於《土地管理法》沒有太大的突破。這種按照土地原用途的年產值倍數來進行補償的方式，沒有體現土地的潛在收益和利用價值，沒有考慮土地對農民承擔的生產資料和社會保障的雙重功能，更沒有體現土地市場的供需狀況，不符合市場經濟規律，屬於低層次的不完全補償標準，在市場經濟條件下，顯然是不科學的。
5樓：匿名使用者
1.我國現行的土地管理制度由《憲法》、《土地管理法》共同作用實施
2.存在以下4大缺陷：
a。徵地權沒有體現「公共利益」需要
我國《憲法》、《土地管理法》規定：「國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行徵收或者徵用並給予補償。」但法律法規卻沒有進一步明確地界定「公共利益」的範圍和判斷標準。
《土地管理法》又規定：「任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。」「前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家徵收的原屬於農民集體所有的土地。
」此條規定實際上是將土地徵收權擴充套件到了整個非農建設用地，將本應以市場行為獲得的商業性開發用地也納入土地徵收權的行使範圍。
法律對「公共利益」內涵界定不清，在一定程度上導致了徵地權的濫用。在現實中，徵地的目的早已不限於為「公共利益」，而已經擴大到企業利益和個人利益，任何單位和個人都可申請由國家動用徵地權來滿足其用地需求。在一些城市批次用地中，經營性用地一般都佔50%以上，甚至達90%。
土地徵收權行使範圍的擴大，在客觀上造成了徵地規模過大，產生大量的被徵地農民，加重了**安置被徵地農民的責任和壓力。
b。補償標準偏低，測算方法不合理
我國現行徵地制度的第二大缺陷是補償標準太低。按照現行法律規定測算的補償安置費用，不足以使被徵地農民保持原有的生活水平。這個問題在人多地少的地方尤為突出。
實際工作中，由於年產值不確定，倍數標準不統一，**往往在法定範圍內壓低徵地補償費用。
按東部某城市現行城鎮職工最低生活保障費標準300元/人·月計算，當地農民所得補償一般只能維持8年左右的生計。如果參加社會保險，每人所得補償費還不夠參保費用的1/2。
同時，現行的徵地補償標準，沒有充分考慮土地作為農民的生產資料和重要社會保障的價值，更沒有考慮對農民的土地承包經營權的補償，這與《農村土地承包法》的要求是不相符的。
現行的徵地補償測算方法不能體現土地的潛在利用價值，特別是在土地利用方式、種植制度、市場情況等不確定的條件下，難以準確地反映被徵收土地的實際價值。同時，由於是按原用途進行補償，被徵地農民難以分享土地利用方式改變帶來的增值，也難以分享經濟和社會發展的成果。
c。安置政策不能保障被徵地農民長遠生計
現行法規對被徵地農民安置的規定比較籠統，對徵地安置的目標、原則未作出明確的可操作性的規定，特別是對被徵地農民「原有生活水平」如何估算等這類問題還沒有明確的解釋。對目前徵地實踐中存在的主要安置途徑及其具體操作程式和規範化管理，也沒有具體規定。同時，法律也沒有明確規定安置被徵地農民的責任主體，沒有規定徵地安置糾紛如何調處，更沒有規定對未負起安置責任者如何處罰。
被徵地農民在徵地後收入水平下降的現象較為普遍。由於我國還沒有建立起城鄉統籌的培訓就業機制，沒有支援被徵地農民培訓就業的政策措施，部分被徵地農民再就業困難或就業質量過低、無法獲得新的收入**或收入過低、陷入貧困就是一種必然的結果。
建立適合被徵地農民特點的基本生活保障制度是十分緊迫的。對於被徵地農民中的中老年人來說，重新轉向非農產業就業難度很大，如果有一定數量的土地可供耕作，他們大多可以自食其力。但土地被徵收之後，他們將很快陷入失地又失業的困難境地，迫切需要有相應的養老制度來解決後顧之憂；從已經實現就業的被徵地農民來看，大多屬於臨時性就業，具有很強的不穩定性，經濟形勢一旦出現波動，他們將是首當其衝的失業人群。
此外，更為嚴重的是，被徵地農民中還有高達34%的人處於失業狀態。因此可以看出，失業保險對於他們是至關重要的。對於所有的被徵地農民來說，在就業困難、收入有限的條件下，生存狀態是極為脆弱的，特別是遇到疾病等困難時，大都難以抵禦。
因此，迫切需要建立醫療保障體系。
d。 徵地程式侵害了被徵地農民的知情權
《土地管理法》雖然規定了徵地要公告，但公告是徵地批准後實施的一個步驟，徵地補償標準、安置辦法已經批准確定，這實際是事後公告，農民只能被動接受。因此，一些地方把公告理解成通知性的公告，甚至是強制性的通告。
對土地被徵用後的用途、徵地的補償安置方案等，現行法律沒有賦予農民集體和農民個體提意見的權利，也沒有要求與農民協商。對補償標準有爭議，法律規定「由縣級以上地方人民**協調；協調不成的，由批准徵用土地的人民**裁決」。**既是管地者，也是用地者，又是徵地補償安置爭議時的協調者，顯然，這種糾紛裁決機制很不合理，農民申訴無門。
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