1樓:詮釋
型別一:城市中心區——功能多元,高階引領
通常一個城市的發展大多圍繞中心城區,城市中心承載著城市功能與活動的主要部分。在城市經濟發展的推動下,其市政配套和功能結構一直處於更新與再開發之中,所以城市中心往往成為舊城改造的重點區域。中心舊城區內通訊、供水供電等基礎設施非常完備,學校、醫院、金融和商店等配套設施也相對集中,並且城市中心區擁有核心區位與交通樞紐優勢。
但弱勢在於建築密度大,公共綠地少、生活環境質量差、停車場以及停車泊位少等。
城市中心區改造存在的一系列矛盾,諸如商業活動減少、居住環境惡化以及週末和夜晚成為死城等,是開發企業無法迴避的難題。由於拆遷成本與容積率的要求,城市中心改造需要邊際利潤更高的商業專案,但開發企業不能一味地追求經濟效益,對承接大面積舊城改造的企業而言,需要注意改造區域內的功能調節。
城市中心改造的專案不能減少街道的數量和麵積,以保證人們接觸的機會,如果有條件的話可以保留部分不同品質的建築,在滿足區域視覺整體性的前提下,儘量提供針對不同經濟能力消費者的多樣化功能需求,滿足經濟能力不同的功能需要,以增加不同時段內區域人口的密集度。下面提供幾種城市中心改造產品和改造例項供開發企業借鑑。
高階商業——休閒購物是除居住功能之外最能吸引人氣的功能結構,但是私家車的增多,郊區地產以其較低密度居住環境,日漸成熟的內外配套,正不斷吸納從舊城中心遷出的居民,市中心改造的商業要同郊區購物中心直面競爭,就不能再沿用同質的商業產品。從國外城市的經驗來看,高階商業從事最好的商業形態,在保證邊際收益的同時又能帶動整個片區的住宅品質。
步行系統——很多情況下,舊城自帶的商業專案已經擁有固定的購物客群,但是其往往同時擔負著城市幹道的職責,加上傳統設施營業場所腹地過於狹窄,容易造成商業流與**混雜。但是,如果簡單加以拓寬,將造成較大規模的拆遷,使開發成本劇增。因此,建議在舊城內的商業專案新增步行系統,如步行街與天橋系統,改變人車混雜的交通危險性,並增強購物的舒適性,通過網路把與平行的零售和服務設施連線起來。
上述可以發現,無論是區域性調整商業品質還是拆除重建,成功的商業中心改造都需要耗費極大的成本,如果不能將商業中心的消費檔次以及物業租金提高,投資成本根本不可能收回。由此,商業中心改造應該慎之又慎,分階段分地域逐步改造。與此同時,在保護歷史建築與景觀風貌的前提下,儘可能地利用商業以及公共空間,不是簡單地開發客源市場購買力,而是要引導甚至重塑整個市場的消費趨勢。
必要的話將周邊的舊城區用地分二期、三期開發,這樣可以降低單位開發成本,如果商業中心的帶動效應明顯的話,後期的住宅利潤將更為可觀。
型別二:歷史文化區——維繫文脈,挖掘價值
每個城市都有自己的歷史文化遺址,比如北京的四合院、西安的鐘鼓樓、南京的夫子廟、黃山的屯溪老街等等。城市歷代古城建築真實地記錄了城市個性的發展和演進,是城市不可再生的寶貴資源,也是城市底蘊和魅力所在,更是城市競爭優勢的關鍵因素之一。然而早先的開發改造規劃由於對其風貌保護不夠重視,導致城市歷史瀕臨絕跡。
例如在舊城改造的實施過程中,許多古城門和城牆因為被定位於阻礙城市交通發展而遭到拆除;或者為了單純的經濟效益而盲目改建,例如大量私家園林被改造成高階招待所。對城市古建築、歷史街區進行的大拆大建,其實質無異於殺雞取卵,損害的不單是開發企業的長期利潤,更是一個城區的人氣與商業競爭力。
型別三:混合居住區——配合**,統籌操作
混合居住區通常位於城區的中間圈層,是早期規劃短視的產物,由於歷史原因,混合居住區內集中了居住、商業、工業、市政設施等多種土地型別,道路狹窄、建築密集,區域內人口購買層次低,無力承擔改善居住置業的成本,且混合區內工業以小型企業居多,徒增拆遷難度。根據國家關於舊區改造的原則,開發商必須對道路進行拓寬或翻修,增設公共配套設施,這樣一來改造費用大大增加,加之有許多地塊多出於偏街僻巷,市場運作升值空間小,風險非常大。
房地產開發企業對於這些居住密度高、區位條件差、資金難於平衡的地塊,通常避而遠之,但是**為了實現統一規劃,通常混合區與區位好的土地**推出,成片改造。所以想要參與大面積舊城改造的企業必然會遇到混合區改造,同時出於對提升改造地區的品位和開發檔次,房地產開發企業也要顧及到混合區對於其單體專案的影響。
型別四:城市邊緣區——城鄉一體,建管並重
城市邊緣區是近50多年來因城市擴充套件所包圍的原城邊村居。所以許多城市邊緣區一般仍有集體經濟與行政合一的組織機構,建築雜亂密集,而其中最典型的形態當屬城中村。由於二元體制的慣性,這種「都市中的村莊」仍舊實行農村管理體制,因此在建設規劃、土地利用、社群管理、物業管理等方面都與現代城市的要求相距甚遠,甚至出現管理上的真空。
目前,北京、深圳、珠海、廣州、南京、杭州、西安等大城市的城中村改造都已紛紛啟動,其中深圳漁港村的改造方式值得許多開發企業研究。
型別五:工業聚集區——依託基礎,發揮特色
在每個城市的發展過程中,工業企業的佈局因為城市規模增大、城市功能調整而變得不再合理。從國外工業化城市發展的歷史來看,幾乎都經歷過工業廠房的調整改造。由於工業區產權結構與建築結構簡單,且容積率較低,拆遷量相對住宅片區要小很多。
此外工業區供電、供氣、給排水設施的容量優於普通住宅,所以工業區改造往往免除大規模的市政投入。但值得注意的是,這些工業聚集區改造不是簡單的廠房拆除和產業置換,而是牽涉到更深層次的產業設計與廠房再利用。特別是牽扯到當地支柱型工業企業的改造,由於該工業區攸關整個城市的發展,必須慎重。
在具體更新程序中,工業集聚區的改造一般又可以分為小型工業區的產業置換、混合工業區的漸進改造和大型工業區的產業升級。
小型工業區的產業置換
區域特徵: 城市傳統產業的工業聚集地隨著城市的快速發展而呈現與城市環境格格不入的景象。這些規模小,空置率高,同時土地產出效應較低的工業區或者成片的工廠,區域內的工業專案現狀與周邊的居住、商業極不協調。
比如嚴重汙染的舊工業區,需要通過規劃調整以及有關措施將工業用地置換為居住、商業、綠地或其他城市功能。
改造策略: 隨著城市的發展,舊工業區已失去了往日重要的工業用途,其中部分建築的形象也與新出現的高層建築不相協調,以往舊企業搬遷後,對於舊工業廠房最簡單的也是最通用的做法就是「推倒重來」,這樣就等於夷平了城市的工業文化遺產。在國外,對工業文化遺產的保護和再利用已成為一種潮流。
通過綜合使用功能的再創造,賦予舊建築全新的功能新概念。
區域特徵:指在一些工業區內,存在工業、辦公、商貿等共同發展,工業聚集地規模較大,已經形成一定的集聚效應。混合區往往具有如下特點:
區位條件通常較好,已形成一定的商業氛圍,通常是工業生產和商貿以及辦公活動均很活躍的舊工業區,面臨調整產業結構、疏散中心城區人口、解決環境汙染等多重壓力。但其產業和生活環境標準尚未下降到既不能吸引新的工作和商業,也不能維持正常城市生活功能的程度。通過採用某些扶持政策或提升產業與生活環境標準的措施,仍有望繼續吸引新的投資等。
針對這些工業區,需要考慮到區域內已經形成的功能佈局,彈性地改造。
改造策略:混合區的形成緣由是城市居住及商業區域被無序擴大,對其的改建應首先分析原有土地的容量情況,如果可以增加容量的,則可以在改善居住環境的前提下,適當提高容積率。如果居住區出現交通、配套均需要重新修建的舊區,可根據社群鄰里原有的社會結構和經濟結構,根據其不同的老化程度,分別採取維護、區域性整治、拆除重建等多種改造方式。
如果區域內用地結構不合理,則需要對用地性質作重新設計,增加更多的商業用地,以提高土地利用的邊際效益。
大型工業區的產業升級
區域特徵:這類工區集聚區雖然工業出現某些衰敗,但是土地產出效應高,或者區內工業是當地的經濟支柱產業,對區域發展具有舉足輕重的作用,在一定時期內不適合大規模的產業置換。
改造策略:該區域通常採用工業升級模式,該模式強調維持工業區原有的以工業為主的功能和性質不變,改造重點在於產業的重塑,以鼓勵同類或者關聯度高的企業進駐,再次形成產業叢集效應,這一方面國外的工業城市可以提供不少的借鑑。比如德國魯爾工業區、美國中西部地區的「鏽帶」、日本北九州地區等世界著名的工業城市都曾經歷過這一過程。
升級工業區的關鍵是要將工業產品向出口外向化與附加值提高化發展。
什麼叫5+2的商業生活模式?
2樓:demon陌
「5+2」模式是一種新興的休閒度假方式:即5天在城裡上班,2天週末在郊區田園生活。
相比較而言就需要具備三個條件:
一,就是自己需要有足夠的房子,或者說收入去支撐二,就是相對而言要有便利的交通。
三,就是還要有合適的郊外,或者距離!
其實,現在好多人越來越熱衷這種生活方式,一方面可以放鬆自己。還有就是也是一種不錯的投資選擇!
商業場所為人們生活提供了極大的方便人們的生活什麼商業
3樓:揚州海之聲
談影響就要從正反兩個方面說:
正面:20世紀以來,世界上一些發達國家的消費者已逐步形成對廣告的依賴性。這是由於廣告可以不斷地向廣大消費者提供許多有關生活的資訊,為消費者進行消費活動創造便利,從而豐富了消費者的生活,增長了消費者的知識,開闊了消費者的視野。
一、廣告幫助消費者豐富生活
現代化的工業企業都是進行專業化生產的。任何一種新產品的問世,都是為了滿足消費者的某種需要,改善消費者的生活條件,豐富消費者的物質與文化生活,提高消費者的生活水平。每一項新產品的問世和投放市場,都必須通過廣告把有關產品和市場的資訊傳播給消費者,使消費者產生購買行為,才能達到滿足消費者需要的目的。
廣告通過傳播資訊,為消費者提供個人消費指導,如工作用品的選用、生活用品的採購以及其他衣食住行等方方面面。重視整潔的家庭婦女,通過廣告選擇自己所需的各種簡單的清潔劑,以減輕家務勞動的艱辛勞累,提高工作效率。人們在日常生活中,如傢俱的採購、食物的選擇、醫藥的擇用以及旅行、遊樂等,無不藉助於廣告所提供的資訊進行選擇。
企業通過廣告活動,為廣大消費者介紹各種能夠豐富人民生活、改善生活環境和生活條件、提高生活水平所需的生活用品的資訊,如名稱、規格、效能、用途等,並告訴人們,如何利用這些產品去改善自己的生活。消費者根據自己的實際情況和實際需要,選擇適合於自己生活的日用消費品和耐用消費品,從而使自己的生活條件有所改善,生活水平有所提高,為自己的家庭生活或日常工作提供了方便
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延長ca線，取bd垂直ca於d，三角 形bda面積 20x20 3 2，大回三角形bdc面積 60 20 3 x20 2，兩者答相減得三角形bac面積600m m，不算邊角廢料，草皮至少80x600 48000元。按這個 看，如果這個是真草那比我們綠城人造草坪還貴，後期還得花費很大人力物力維護，建議...
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