1樓：搜狐焦點
每年9月都是樓市換房的旺季，今年隨著房貸政策的陸續出臺，想換房的人比往年更多，開學後一大批孩子進入新學期，不少家長也在忙著搬家。「金九」樓市旺季的到來，大部分改善置業需求的人忙著「跑步入場」。置業升級人群要想省錢，以下三個問題千萬別忽略。
問題一：賣掉舊房or保留舊房
專家指導：幾乎所有想換房的人幾乎都面臨著是否賣掉舊房的難題。「偉嘉安捷」指出，在今年商貸與公積金同時調整首付後，由於商業貸款「認貸不認房」，購房人名下住房貸款還清後算作首套房，反之如果貸款未結清，則算作二套房，因此賣掉住房與否對首付支付比例的影響並不大。
而購房人使用公積金貸款，將直接關係到首套與二套的認定。因為公積金貸款執行「認房不認貸」政策，所以賣掉住房後可算作首套房，首付比例為20%，而保留住房則將被算作二套房，雖然現在二套房的首付比例也為20%，但是貸款的最高額度為80萬，意味著首付仍然要多掏，所以購房人是否選擇賣掉住房，需要根據買房時選擇的貸款方式決定。
問題二：買大戶型or買中等戶型
專家指導：打算換房的人無非都是改善居住質量，所以除了部分家長為了孩子上學買特定「教育地產」以外，大部分二次置業人群買房的思路都是買更大面積的住房。但是很多人不知道是一步到位買大戶型，還是買個小戶型。
「偉嘉安捷」指出，現在利率低，購房人不妨一步到位，選擇中等偏大的戶型，這類房子大多分佈在北京（樓盤）周邊城區或城郊地鐵沿線，而且單價在2—3萬之間，可選擇的餘地還是蠻多的。
問題三：組合貸買or商業貸款買？
專家指導：雖然公積金貸款二套房的比例降為20%，但是最高額度僅為80萬。所以想換房還是首先考慮組合貸款或者商業貸款。
「偉嘉安捷」認為，如果選擇組合貸款，可以使購房者在公積金貸款二套房額度不足的情況下用商業貸款補齊，然而公積金管理中心一般只與一家或幾家銀行簽訂協議，所以購房人在選擇銀行、貸款產品、還款手續方面都有一定程度的制約性。此外，組合貸中因為同時涉及到公積金與商業貸款，所以需要按各自的流程申請，在批貸放款速度上比純商業貸款辦理時間長，一般多在三個月以上。再者，組合貸款的首付比例遵循「兩者取其高」原則，按照商業貸款二套房50%的首付執行，所以大部分的購房人在換房時仍然優先考慮用純商業貸款買房。
（以上回答釋出於2015-09-23，當前相關購房政策請以實際為準）
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