1樓：匿名使用者
2萬方體量太小，做不出什麼好的商業，有條件就搞餐飲業態+服務類業態+商住兩用的小公寓吧
什麼是商業房地產？
2樓：地產老於
商業地產既不是地產也不是商業，它是一種金融投資行為
3樓：戰術先生
簡單說，業內把具備商業用途和辦公用途的房產描述為商業地產。
4樓：天雷未絕
商業地產是以全面融合地產業與商業為特色的地產形式。
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求最佳權，謝謝。
商業地產的分類體系有哪些
5樓：好租網認證號
01商業地產分類
1.傳統商鋪
商業地產最開始的雛形就是服務於人們日常生活的髮廊、食店、便利店，他們以普通居民為服務物件，服務種類比較齊全，以滿足人們的日常生活起居為基本目的。這種原始形態的商業地產，遍佈城市每個角落，因為其具有很大的靈活性，目前仍為廣大投資者的首選和發展基礎。現在仍有超過一半的投資者首次投資時鐘情於傳統商鋪，但其規模一般較小、抗風險能力低。
2.專業市場
專業市場是市場細分的產物，它以某類產品品種齊全的優勢，牢牢佔領了商業市場一隅。電腦城、數碼廣場、裝飾家居等專業市場紛紛誕生。這種市場現一般偏居城市四周，對區域的要求性不是很高，但非常強調「叢集效應」，有規模就有人氣，有人氣也就有了商氣。
3.市中心綜合商業市場
城市中心綜合商業市場基本上位於城市中心傳統商圈，厚重的商業氛圍、消費者的消費習慣保證了這種商業市場永遠站在商業地產的前端，是一個城市商業發展的「晴雨表」。它一般都處於城市中心地段，口岸的不可複製性成為了決定性因素，它是消費者消費習慣場所，這就保證了其超強的購買指數。但此類商業市場高昂的置業**和經營成本也讓很多「垂青者」望而止步。
4.社群商業中心
以社群超市、大型購物中心等為代表的社群商業中心滿足了人們就近消費的需要，但這種消費往往以日常消費品為主，在檔次上和城市中心綜合商業市場尚有差距，但方便性是其「殺手鐗」。
5.休閒度假商業
現代人的生活節奏越來越快，普遍感覺壓力巨大，都渴望身心的放鬆，都渴望遠離城市的喧囂和繁雜，迴歸自然。於是休閒商業地產模式風生水起，但客戶群體在目前形式下尚欠穩定，穩定的客戶群體直接關係到了它的成敗。
6.商住辦公樓
商住寫字樓的出現完全是現代社會高速快捷的產物，集辦公與住宿為一體，讓在「家」辦公成為現實，是許多中小型公司的「權宜之計」，但一般都很現代化，很符合年輕人快節奏、追求時尚的消費習慣，以soho為代表的商住辦公樓是其典型代表。
7.甲級寫字樓
作為商業地產高階表現形式的甲級寫字樓市場的空缺很大，但前景也很光明。
8.大型商業中心mall
金融區域中心、活動中心、消費中心、集散中心和管理中心為一體，並有購物、休閒、美食等生活、消費「一站式」配套服務的大型商業中心。
02零售商業分類
中國零售業態按零售店的結構特點分類，分為百貨店、大型綜合商場、超級市場、便利店、專業店、專賣店、購物中心、家居中心、倉儲商店等九種零售業態。
1.百貨店業態結構特點
（1）採取櫃檯銷售與自選（開架）銷售相結合方式。
（2）商品結構種類齊全、少批量、高毛利，以經營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主。
（3）採取定價銷售，可以退貨，有導購、餐飲、娛樂場所等服務專案和設施，服務功能齊全。
（4）選址在城市繁華區、交通要道。
（5）商圈範圍大，一般以流動人口為主要銷售物件。
（6）商店規模大，在5000平方米以上
（7）商店設施豪華，店堂典雅、明快。
（8）目標顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人。
2.超級市場業態結構特點
（1）採取自選銷售方式，出入口分設，結算在出口處的收銀機處統一進行。
（2）商品構成以購買頻率高的商品為主，經營的商品應以肉類、禽蛋、水果、水產品、冷凍食品、副食調料、糧油及其製品、奶及奶製品、熟食品以及日用必需品為主。
（3）選址在居民區、交通要道、商業區。
（4）商圈範圍較窄，以居民為主要銷售物件。
（5）商店面積在500平方米以上
（6）目標顧客以居民為主。
3.大型綜合超市
（1）採取自選銷售方式和連鎖經營方式。
（2）商品構成為衣、食、用品齊全，重視本企業的品牌開發。
（3）設有與商店營業面積相適應的停車場。
（4）目標顧客為購物頻率高的居民。
（5）商圈範圍較大。
（6）商店營業面積一般在2500平方米以上。
（7）選址在城鄉結合部、住宅區、交通要道。
4.便利店業態結構特點
（1）以開架自選為主，結算在進口（或出口）處的收銀機處統一進行，可採取連鎖經營方式。
（2）商品結構特點明顯，有即時消費性、小容量、應急性等。
（3）選址在居民住宅區、主幹線公路邊以及車站、醫院、娛樂場所、機關、團體、企事業所在地。
（4）商圈範圍窄小，一般設定在居民徒步購物5～7min到達的範圍內。
（5）商店營業面積在100平方米左右，營業面積利用率高。
（6）便利店的商品**略高於一般零售業態的商品**。
5.專業店業態結構特點
（1）採取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經營。
（2）商品結構體現專業性、深度性、品種豐富，可供選擇餘地大，以某類商品為主。
（3）選址多樣化，多數店設在繁華商業區、商店街或百貨店、購物中心內。
（4）營業面積根據主營商品特點而定。
（5）目標市場多為流動顧客，主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求。
6.大型專業店
（1）採取自選銷售和開架面售相結合方式。
（2）以銷售某一大類或幾個大類商品為主，品種齊全，選擇餘地大。（3）選址地區中心、城郊結合部、交通要道和符合城市規劃的大型居住區附近。
（4）經營服務輻射半徑5公里以上，目標顧客以有目的選擇某類商品的流動顧客為主。
（5）營業面積在3000平方米以上。
（6）設不低於營業面積50%的停車場，提供相關技術和服務。
7.購物中心業態結構特點
（1）由發起者有計劃地開設，實行商業型公司管理，中心內設商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動，實行統一管理。
（2）內部結構由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業店、專賣店等零售業態和餐飲、娛樂設施構成。
（3）服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據銷售面積，設相應規模的停車場。
（4）選址為中心商業區或城鄉結合部的交通要道。
（5）商圈根據不同經營規模、經營商品而定。
（6）設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制。
（7）目標顧客，以流動顧客為主。
（8）根據選址和商圈不同，購物中心可分為近鄰型、社群型、區域型、超區域型種類。
03商鋪分類
1.按照開發形式進行分類
（1）商業街商鋪
商業街指以平面形式按照街的形式佈置的單層或多層商業房地產形式，其沿街兩側的鋪面及商業樓裡面的鋪位都屬於商業街商鋪。型別包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美髮用品街等。
與商業街的發展緊密聯絡的就是商業街商鋪，商業街商鋪的經營情況完全依賴於整個商業街的經營狀況：運營良好的商業街，其投資者大多數已經收益豐厚；運營不好的商業街，自然令投資商、商鋪租戶、商鋪經營者都面臨損失。
（2）市場類商鋪
指各種用於某類或綜合商品批發、零售、經營的商業樓宇，有些是單層建築，大多是多層建築。這類市場裡面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。
市場類商鋪在零售業中所佔比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經營的專業批發和零售市場，比如圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、傢俱城、建材城等。
（3）社群商鋪
社群商鋪指位於住宅社群內的商用鋪位，其經營物件主要是住宅社群的居民。
社群商鋪的表現形式主要是1-3層商業樓或建築底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業，但多數屬於鋪位形式。
（4）住宅底層商鋪
住宅底層商鋪指位於住宅等建築物底層（可能包括地下1、2層及地上1、2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。
住宅底層商鋪是目前市場極為關注、投資者熱衷的商鋪投資形式。對於住宅底層商鋪的投資者來講，鑑於住宅底層商鋪上面建築將會帶來的穩定客戶流，住宅底層未來的客戶基礎將相對可靠，換言之，投資者的投資風險相對較小。
（5）百貨商場、購物中心商鋪
百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種型別購物中心裡面的鋪位。百貨商場及各種型別購物中心的運營好壞對裡面商鋪的經營狀況影響直接而深遠。目前，國內有很多這類正在運營的專案，另外也有不少大型shoppingmall專案在國內多個大中城市開發建設。
（6）商務樓、寫字樓商鋪
商務樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等裡面用於商業用途的商業空間。這類商鋪的規模相對較小，但商業價值很值得關注。
（7）交通設施商鋪
交通設施商鋪指位於諸如地鐵站、火車站、飛機場等交通設施裡面及周圍的商鋪，以及道路兩側各類中小型商鋪。
以上是按照商鋪的開發形式對商鋪進行的劃分。該種分類方式便於投資者對商鋪專案的型別從開發形式的角度進行理解，便於對不同開發形式的商鋪建立基於開發觀念的理解。
2.按照投資價值分類
商鋪作為房地產中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價值對於商鋪投資者來講，無疑屬於最關心的問題。所投資的商鋪如果投資價值不高，對於商鋪投資者來講，至少意味著短期的失敗。北京普通住宅**在公寓的2倍以上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到10倍。
對於街區商業的定價應該是住宅的2倍到3倍，而對於核心商圈的商鋪**來說，其售價可以達到住宅的3倍到5倍。
04社群商業主要形式
國外社群商業是為了適應城市居民郊區化而建立的，具有滿足社群居民購物、服務、娛樂等綜合性需求的功能。
社群購物中心提供的商品包括便利品和選購品，主要有雜貨、食品、衣服、鞋帽、傢俱、家電、建築材料、藥品、珠寶飾品、禮品、酒類等，商品的檔次要根據所服務社群的經濟狀況而定，一般以中檔品為主。
而服務功能包括，銀行、郵政、電信、圖書館、警察所、醫療中心等公共事業，也包括乾洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務。社群商業中心又是人們休閒娛樂的場所，提供許多流行的娛樂設施，如雕刻、滑冰場、電影院、健身房、攝影、旅遊**等。
另外，各種型別的餐飲服務，也是社群商業中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不僅解決了人們購物、娛樂過程中的飲食問題，也是朋友們約會、休閒的良好場所。
05mall的各種模式
1.按開發商背景及購物中心經營管理的模式（包括自營的比例）分類：
物業型購物中心、物業型摩爾購物中心mall、百貨公司型購物中心、連鎖摩爾購物中心mall等。
2.按購物中心的商場面積規模分類：
巨型/超級購物中心super mall/city mall、大型購物中心、中型購物中心、小型購物中心。
3.按購物中心的定位檔次分類
高檔商品、中高檔商品、中低檔商品等。
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