1樓：
根據我國住房城鄉建設部第十七條規定：「 業主大會決定以下事項：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；
（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；
（五）選聘和解聘物業服務企業；
（六）籌集和使用專項維修資金；
（七）改建、重建建築物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途；
（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；
（十）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。」
依據以上法規，你們可以召開小區業主大會來決定選聘和解聘物業服務企業。
又根據我國住房城鄉建設部 第二十九條規定「 業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建築物及其附屬設施的，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意；決定本規則第十七條規定的其他共有和共同管理權利事項的，應當經專有部分佔建築物總面積過半數且佔總人數過半數的業主同意。」
所以，你們在決定選聘和解聘物業服務企業這一事項中，只要有你小區50%以上的業主參加，同時，佔你小區總業主人數的50%以上的同意就可以了。(舉例,假定你小區有400業主。來參加選舉的業主一定要有50%以上，假定來了230位業主，經這230位業主投票，要有201位業主以上投同意票（總業主人數的50%以上），你們的選舉才有效，才能解聘選聘物業服務企業。）
2樓：丶song記油條條
1、召開業主大會，就物業管理事宜進行投票表決，超過2/3以上同意，即可更換物業公司
2、由業委會主持物業管理招標等事，擬定管理要求和費用標準，做標書
3、聯絡物業公司或房屋主管部門進行公開物業招標
4、由業主聯合組建評標小組，可以外請物業專家做參考意見，請房屋主管部門領導參加以示公允
5、評標，並選出中標的物業公司
6、由業委會向業主大會做招投標報告，並出示評標過程及最終結果，業主大會對業委會的結果進行投票表決
7、表決通過，由業委會同物業公司簽署物業管理協議，安排新老物業交接手續，新物業進場。
8、表決否定，重新由步驟2進行；或從步驟5進行，對落選的物業公司再次評標
但現實情況卻是更換物業舉步維艱，由於多種原因很難輕鬆炒掉一個物業公司。
首先是業委會成立難。一般來說，根據《陝西省城市居住區業主委員會組建辦法》規定，居住區內物業綜合驗收合格，且入住業主達到百分之五十以上和已**的公有住宅具備實施物業管理條件的。
應當籌備召開業主大會或業主代表大會，選舉產生業主委員會，並向所在區房管部門提出申請。但實際情況是很少有開發商主動鼓勵成立業委會，只有靠熱心業主站出來。
其次，業主通過難。按規定，小區要換「管家」，需半數以上業主贊成，且這部分業主購買的房屋面積也超過小區建築物總面積的半數。
他表示，一些小區裡至少有10%~20%的房子沒賣出去；一些買了不住或常年在外的；還有一些住戶是小區開發商的關係戶；另外很多業主對成立業委會並不關心。
另外，業委會運作難。根據規定，業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔，在成立初期，熱心業主可以提供地方、湊錢，可時間長了。
業委會與業主，甚至業委會內部的矛盾就顯現出來了，缺少正常運轉的機制，也就很少考慮具體的業委會的存在了。
小區如何更換物業公司
3樓：努力的佐佐
1、發起籌備，成立籌備組。更換物業公司，不是一個人或者一家人的事情，是整個小區的事情。一個人的意見不足以有說服力，因此應當組織全體業主，徵求大家的意見。
發起籌備需要徵集5%以上的業主簽名，然後成立業主大會，選舉出業主委員成員。
2、向街道辦事處發出協助申請。管理小區的**機構叫做街道辦事處。更換物業公司涉及到業主和物業，為了獲得最大化的權利，可以找街道辦事處的人來協助合理調配。
3、直接找開發商協商。物業公司一般是由開發商認證的，房子交房後開發商有權決定由哪家物業公司管理哪個小區。業主如果對物業不滿意的話，可以找開發商協商更換物業公司。
4、找律師進行處理。如果業主們不能解決的話，可以找律師幫忙。建議小區業主們找一個熟悉物權法的律師，這樣大官司的時候會比較順利。
請律師幫忙比較省事，也更專業，律師費可以大家平攤，費用也不會太高。
5、與小區物業公司直接交涉，以和為貴。物業公司有很多服務方面的細節方面做得不夠到位，這樣才會引起業主的不滿。不過萬事以和為貴，如果可以的話，找幾個業主代表跟物業心平氣和的坐下來談談，講講物業需要改進的地方，這樣就可以共同進步。
4樓：冬天大發現
回答1、召開業主大會。同時，更換物業公司必須由全體業主共同決定，同意的人數要過半。
2、制定物業管理招標書，並通知目前負責管理的物業公司重新選聘物業服務企業。
3、邀標或公開招標，由物業公司進行評標、答辯。選出中標企業後，將招標結果送居委會和房管局（住建委）物業科及小區備案。
4、之後就可通知前物業公司交接事宜，並通知小區辦、居委會，配合新老物業公司進行檔案、資料的交接，如審計物業管理賬目，做財務交接、裝置交接等。
5、最後，新物業開始工作，老物業離場。
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怎麼樣才能換物業？
5樓：匿名使用者
1、三分之二的業主同意更換物業
首先要確定更換物業公司是大部分的業主意向，才能成功更換物業。做一個統計**，每家每戶去找業主簽字「同意更換物業」。
戶數和麵積都有過三分之二才行。比如；小區有300家住戶，要200家同意；3000平方米麵積，2000平方面積的所有者同意才行。
2、更換物業的理由要有法律依據
在《物業合同》有效期內，不是隨隨便便就可以更換物業的，要物業公司違反其《物業合同》的內容，有違約的情況並且有足夠的證據，就可以根據《物業法》解除其合同，終止其受聘關係。
如果《物業合同》到期了，走居委會程式，不自動續簽，另外招標新的物業公司就可以了。
3、與原物業協商解除合同
三分之二的業主同意更換物業了，就派代表去找物業公司的負責人，協商和平解決。如物業公司不願意停止《物業合同》，退出其管理，就走以下程式。
4、居委會申請更換物業
拿著業主籤的「同意書」和物業違約的證據到居委會去申請更換物業。配合居委會辦理其相關的手續。一般居委會的工作人員會先和物業協商，讓其主動退出。如物業不同意就會走法律程式。
5、解除物業公司所籤《物業合同》
這樣證據充足，法院是會支援業主，解除物業公司《物業合同》，讓物業公司做好交接工作，限時撤場。
6、招標聘請新物業
沒有業委會可以委託居委會招標，或者其他機構組織招標，聘請其他物業公司，也可以直接邀約其物業公司進行管理。
擴充套件資料：
在更換物業時，業主保障知情權方法：
1、在決定選聘物業之前，需要召開全體業主大會。
2、業主委員會將業主大會的決策通過某種方式向全體業主公式。
3、在招標的過程中業主可以全程旁聽;
4、招標結束後，對於招標過程和評標報告全體業主都有知情權;
5、一旦確定了新物業公司，對於相關約定和**等全體業主都有權瞭解。
成立業主委員會應滿足：
1、住宅**已滿2年;
2、新建商品住宅**建築面積達到50%以上;
3、公有住宅**建築面積達到30%以上。
6樓：
怎麼樣才能換物業？首先經過業委會一致同意，才能換物業！
如果小區業主對物業不滿意，要怎麼樣才可以更換物業公司？
7樓：柒布小果
物業跟業主之間的關係應該處在一種平等的契約關係上，在合同中，物業跟業主的關係也是委託和被委託的關係，但是很多時候往往是事與願違，那麼如果業主對物業的服務不滿意是否可以更換物業公司呢？如果可以更換需要哪些程式呢？
一般業主對物業會有幾個不滿意的地方，一種是明明是業主的錯，卻對物業的勸阻不滿意，比如業主違規裝修、亂搭亂建、佔用公共場地，隨便亂停車等，物業發現此類情況會給予阻止和規勸，但是在事情處理的過程中業主對物業產生了不滿的情緒。還有一種就是業主對物業的服務不滿意，物業沒有及時的修理小區公共設施，小區環境既髒又差，小區的各種服務不到位等。
業主想要更換物業需要通過以下流程
1、按照《物業管理條例》規定，對於物業公司的聘請和解聘都要經過業主的共同決定。更換物業需要召開業主大會，有業主投票決定，如果有一半以上的業主同意更換，就可以更換物業。
2、有業主委員會出面對物業公司進行招標事宜，或公開或邀標，在經過各種稽核之後選出滿意的中標物業公司。
3、在物業公司簽訂的合同期滿之前的三個月，業主就應該召開業主大會來決定是否要繼續使用這家物業公司，無論是選聘還是解聘都應該以書面的形式告知物業。
如果物業服務合同還沒有到期，業主想要更換物業，就要看物業公司是否存在違約行為，如果沒有，就需要雙方協商具體的賠償問題，如果有違約行為可以按照當初簽訂的合同處理。
8樓：最愛萌萌雪狗
拿我所在的小區來說，小區物業如果對業主不關心造成的不滿意，完全可以投訴物業公司，然後找幾個具有代表性的業主一起跟物業公司協商。
9樓：zpfly飛
想要更換物業公司，至少要全體小區業主一半人以上同意才可以，另外也需要相關部門的手續，需要一定的過渡期，畢竟更換物業是大事，不可能說換就換。
10樓：匿名使用者
小區業主如果對物業不滿意是可以要求更換物業公司的，具體措施如下:如果小區有業主大會的情況下，可以通過業主大會來選聘新的物業公司，接管原物業公司。還有一種情況就是沒有業主大會的小區。
業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業為小區聘請新的物業管理。
怎麼做才能換掉物業公司
11樓：金果
召開業主大會，就物業管理事宜進行投票表決，三分之二以上同意，即可更換物業公司。
根據《物業管理條例》：
第十一條
下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第二十四條
國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘物業服務企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘物業服務企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民**房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘物業服務企業。
擴充套件資料：
根據《業主大會和業主委員會指導規則》：
第三十五條 業主委員會履行以下職責：
（一）執行業主大會的決定和決議；
（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；
（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（四）及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（五）監督管理規約的實施；
（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；
（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；
（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
（九）業主大會賦予的其他職責。
第三十六條 業主委員會應當向業主公佈下列情況和資料：
（一）管理規約、業主大會議事規則；
（二）業主大會和業主委員會的決定；
（三）物業服務合同；
（四）專項維修資金的籌集、使用情況；
（五）物業共有部分的使用和收益情況；
（六）佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車車位的處分情況；
（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；
（八）其他應當向業主公開的情況和資料。
第三十七條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。
第三十八條 業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委託副主任召集。
業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。
業主委員會委員不能委託**人蔘加會議。
第三十九條 業主委員會應當於會議召開7日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。
業主委員會會議應當製作書面記錄並存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，並自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。
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