1樓：張鳳生
開發間接費用
1.人工費：是指直接從事建築安裝工程施工的生產工人開支的各項費用，內容包括：
（1）基本工資：是指發放給生產工人的基本工資。
（2）工資性補貼：是指按規定標準發放的物價補貼，煤、燃氣補貼，交通補貼，住房補貼，流動施工津貼等。
（3）生產工人輔助工資：是指生產工人年有效施工天數以外非作業天數的工資，包括職工學習、培訓期間的工資，調動工作、探親、休假期間的工資，因氣候影響的停工工資，女工哺乳時間的工資，病假在六個月以內的工資及產、婚、喪假期的工資。
（4）職工福利費：是指按規定標準計提的生產工人福利費（根據生產工人工資總額提取）。
（5）生產工人勞動保護費：是指按規定標準發放的勞動保護用品的購置費及修理費，徒工服裝補貼，防暑降溫費，在有礙身體健康環境中施工的保健費用等。
（6）企業應承擔生產工人的養老金、失業金、生育保險、住房公積金等－－－－新企業會計準則增加內容
2．材料費：是指施工過程中耗費的構成工程實體的原材料、輔助材料、構配件、零件、半成品的費用。內容包括：
（1）材料原價（或****）。
（2）材料運雜費：是指材料自**地運至工地倉庫或指定堆放地點所發生的全部費用。
（3）運輸損耗費：是指材料在運輸裝卸過程中不可避免的損耗。
（4）採購及保管費：是指為組織採購、**和保管材料過程中所需要的各項費用。
包括: 採購費、倉儲費、工地保管費、倉儲損耗。
（5）檢驗試驗費：是指對建築材料、構件和建築安裝物進行一般鑑定、檢查所發生的費用，包括自設試驗室進行試驗所耗用的材料和化學藥品等費用。不包括新結構、新材料的試驗費和建設單位對具有出廠合格證明的材料進行檢驗，對構件做破壞性試驗及其他特殊要求檢驗試驗的費用。
3．施工機械使用費：是指施工機械作業所發生的機械使用費以及機械安拆費和場外運費。
施工機械臺班單價應由下列七項費用組成：
（1）折舊費：指施工機械在規定的使用年限內，陸續收回其原值及購置資金的時間價值。
（2）大修理費：指施工機械按規定的大修理間隔臺班進行必要的大修理，以恢復其正常功能所需的費用。
（3）經常修理費：指施工機械除大修理以外的各級保養和臨時故障排除所需的費用。包括為保障機械正常運轉所需替換裝置與隨機配備工具附具的攤銷和維護費用，機械運轉中日常保養所需潤滑與擦拭的材料費用及機械停滯期間的維護和保養費用等。
（4）安拆費及場外運費：安拆費指施工機械在現場進行安裝與拆卸所需的人工、材料、機械和試運轉費用以及機械輔助設施的折舊、搭設、拆除等費用；場外運費指施工機械整體或分體自停放地點運至施工現場或由一施工地點運至另一施工地點的運輸、裝卸、輔助材料及架線等費用。
（5）人工費：指機上司機（司爐）和其他操作人員的工作日人工費及上述人員在施工機械規定的年工作臺班以外的人工費。
（6）燃料動力費：指施工機械在運轉作業中所消耗的固體燃料（煤、木柴）、液體燃料（汽油、柴油）及水、電等。
（7）養路費及車船使用稅：指施工機械按照國家規定和有關部門規定應繳納的養路費、車船使用稅、保險費及年檢費等。
設定了「機械作業」科目的機械使用費為企業裝置管理部門向各工程專案部收取的機械臺班費，以上內容只需在「機械作業」科目中核算即可。
4、其他直接費（在預算上被稱為措施費）是指為完成工程專案施工，發生於該工程施工前和施工過程中非工程實體專案的費用。
包括內容：
（1） 環境保護費：是指施工現場為達到環保部門要求所需要的各項費用。
（2） 文明施工費：是指施工現場文明施工所需要的各項費用。
（3）安全施工費：是指施工現場安全施工所需要的各項費用。
（4）臨時設施費：是指施工企業為進行建築工程施工所必須搭設的生活和生產用的臨時建築物、構築物和其他臨時設施費用等。
臨時設施包括：臨時宿舍、文化福利及公用事業房屋與構築物，倉庫、辦公室、加工廠以及規定範圍內道路、水、電、管線等臨時設施和小型臨時設施。
臨時設施費用包括：臨時設施的搭設、維修、拆除費或攤銷費。
（5）夜間施工費：是指因夜間施工所發生的夜班補助費、夜間施工降效、夜間施工照明裝置攤銷及照明用電等費用。
（6）二次搬運費：是指因施工場地狹小等特殊情況而發生的二次搬運費用。
（7）大型機械裝置進出場及安拆費：是指機械整體或分體自停放場地運至施工現場或由一個施工地點運至另一個施工地點，所發生的機械進出場運輸及轉移費用及機械在施工現場進行安裝、拆卸所需的人工費、材料費、機械費、試運轉費和安裝所需的輔助設施的費用。
（8）混凝土、鋼筋混凝土模板及支架費：是指混凝土施工過程中需要的各種鋼模板、木模板、支架等的支、拆、運輸費用及模板、支架的攤銷（或租賃）費用。
（9）腳手架費：是指施工需要的各種腳手架搭、拆、運輸費用及腳手架的攤銷（或租賃）費用。
（10）已完工程及裝置保護費：是指竣工驗收前，對已完工程及裝置進行保護所需費用。
（11）施工排水、降水費：是指為確保工程在正常條件下施工，採取各種排水、降水措施所發生的各種費用。管理人員工資 核算專案管理人員的工資及獎金職工福利費 核算根據專案管理人員工資總額提取的職工福利費固定資產使用費 核算管理和試驗部門及附屬生產單位使用的屬於固定資產的房屋、裝置儀器等的折舊、大修、維修或租賃費。
低值易耗品攤銷（或者工具用具使用費） 核算指管理使用的不屬於固定資產的生產工具、器具、傢俱、交通工具和檢驗、試驗、測繪、消防用具等低耗品的購置、維修和攤銷費。辦公費 核算專案部辦公用的文具、紙張、帳表、印刷、郵電、書報、會議、水電、燒水和集體取暖（包括現場臨時宿舍取暖）用煤等費用。差旅費 核算專案職工因公出差、調動工作的差旅費、住勤補助費，市內交通費和誤餐補助費，職工探親路費，勞動力招募費，職工離退休、退職一次性路費，工傷人員就醫路費，工地轉移費以及管理部門使用的交通工具的油料、燃料、養路費及牌照費。
工程保修費 核算專案質保期內發生的各項保修費用排汙費 核算專案汙物清理、環保部門收取的環保費等勞動保護費 核算專案為職工購置的各項勞保用品費用外單位管理費用 核算支付給總包單位的管理費其他費用（專案/部門核算）
《國家稅務總局關於印發《企業所得稅稅前扣除辦法》的通知》（國稅發[2000]84號）第四十條規定：納稅人每一納稅年度發生的廣告費支出不超過銷售（營業）收入2%的（房地產調為8％），可據實扣除；超過部分可無限期向以後納稅年度結轉。
申報扣除的廣告費支出應與贊助支出嚴格區分。納稅人申報扣除的廣告費支出，必須符合下列條件：（一）廣告是通過經工商部門批准的專門機構製作的；（二）已實際支付費用，並已取得相應發票；（三）通過一定的**傳播。
業務宣傳費是指未通過**傳播的廣告性質的業務宣傳費用,包括廣告性質的禮品支出等。據此劃分應計入廣告費還是業務宣傳費。
每一納稅年度發生的業務宣傳費（包括未通過**的廣告性支出），在不超過銷售營業收入5‰範圍內，可據實扣除。
土地增值策劃
1.充分計列利息費用及其他費用支出
現行土地增值稅制度對房地產開發中作為財務費用的利息支出有兩種列支方法：一是在商業銀行同類同期貸款利息範圍內據實扣除，同時對其他房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開始成本之和（以下簡稱"合計數"）的5％計算扣除；二是對不能按轉讓房地產專案計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，可按上述"合計數"的10％計算扣除包括利息在內的全部費用支出。yd
在實際操作中，以上兩種方法計算的"房地產開發費用"必然存在差異。因為第一種方法中允許"據實扣除"的利息和第二種方法中"合計數"的5％（即因包括利息費用而增加的部分）不一定相等。如果企業進行納稅籌劃，就要比較這兩者的高低，選擇其中扣除利息較高者對應的方法，作為企業的最後選擇。
如果允許"據實扣除"的利息費用較高，應選用第一種方法，單獨計算利息支出；否則，應選用後一種方法，按"合計數"的10％扣除全部費用。
2.充分利用對房地產開發企業的附加扣除實施稅務籌劃
《土地增值稅實施細則》規定，對從事房地產開發的企業，可按"合計數"的20％加計扣除專案金額，其他企業從事房地產開發的，不享受此項費用扣除。此舉的主要目的是為了抑制對房地產的炒買炒賣行為。因此，當非房地產開發企業欲進入房地產業時，不宜作為其非主營專案，而應考慮重新設立一獨立核算的、專門從事房地產開發和交易的關聯企業。
這樣，不僅可以在房地產開發業務中享受前述附加扣除，實現土地增值稅的納稅籌劃，而且可以在今後的各納稅年度中利用企業的關聯關係實現其他稅收的納稅籌劃。比如，通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除業務招待費（或交際應酬費）時適用較高的扣除率，進而實現企業所得稅（或外商投資企業和外國企業所得稅）的納稅籌劃。
房地產會計業務處理--開發間接費用的核算
一、開發間接費用的組成和核算 開發間接費用是指房地產開發企業內部獨立核算單位在開發現場組織管理開發產品而發生的各項費用。這些費用雖也屬於直接為房地產開發而發生的費用，但它不能確定其為某項開發產品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發產品成本。為了簡化核算手續，將它先記入「開發間接費用」貼戶，然後按照適當分配標準，將它分配記入各項開發產品成本。
為了組織開發間接費用的明細分類核算，分析各項費用增減變動的原因，進一步節約費用開支，開發間接費用應分設如下明細專案進行核算：
l．工資 指開發企業內部獨立核算單位現場管理機構行政、技術、經濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。
2.福利費 指按上項人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費。
3．折舊費 指開發企業內部獨立核算單位使用屬幹固定資產的房屋、裝置、儀器等提取的折舊費。
4．修理費 指開發企業內部獨立核算單位使用屬於固定資產的房屋、裝置、儀器等發生的修理費。
5．辦公費 指開發企業內部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。
6．水電費 指開發企業內部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。
7．勞動保護費 指用於開發企業內部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。
8.週轉房攤銷 指不能確定為某項開發專案安置拆遷居民週轉使用的房屋計提的攤銷費。
9．利息支出 指開發企業為開發房地產借入資金所發生而不能直接計入某項開發成本的利息支出及相關的手續費，但應衝減使用前暫存銀行而發生的利息收入。開發產品完工以後的借款利息，應作為財務費用，計人當期損益。
10．其他費用 指上列各項費用以外的其他開發間接費用支出。
房地產開發企業資質證書，如何辦理房地產開發企業資質證書
房地產開發資質，提供建築 會計師 統計師 經濟師 結構 給排水等職稱，專業長期有效可用。到當地的建設部門辦理，是房地產公司必須有的資質證書 如何辦理房地產開發企業資質證書 一 暫定資質證書的申請條件 1 註冊資本不低於100萬元 2 有職稱的建築 結構 財務 房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於5...
房地產開發企業的土地使用稅應怎樣計算
土地使用稅分為4檔，大城市元 平米 中等城市元 平米 小城市元 平米 縣城 建制鎮 工礦區元 平米 計稅依據為實際佔用的土地面積。房地產開發企業土地使用稅如何計算繳納 房地產開發企業土地使用稅什麼時候繳納，怎麼計算 一 根據 城鎮土地使用稅暫行條例 第九條規定，對於新徵用的土地，區分耕地與非耕地繳納...
房地產開發公司設立有哪些條件，房地產開發企業設立的條件是什麼？
房地產公司成立的條件一共有四個方面 1 有自己的名稱和組織機構 2 有不少於十五平方米的固定服務場所 3 註冊資金不少於三十萬元，僅從事諮詢業務的，註冊資金不少於十萬元 4 有房地產中介服務相應職業資格證書的人員不少於三人，其中從事房地產經紀業務的，還應當持有 中華人民共和國房地產經紀人執業資格證書...