1樓：匿名使用者
汪先生近日在辦理入住手續時，遇到了一件很不舒心的事：開發商的工作人員要求汪先生先一次**納一年的物業管理費，否則不給辦理入住手續。
汪先生對此提出了幾點疑問：一是憑什麼房子還沒有驗收，就讓交物業管理費？二是這家由開發商指定的物業管理公司，是開發商為這個專案專門新設立的，此前沒有任何的物業服務經驗和業績，而物業管理不同於商品買賣，是一種延續性的服務，一次**納一年的物業管理費，意味著至少在一年內，自己對這家物業管理公司的服務無論滿意與否，都沒有任何制約力了。
案情分析：
汪先生面臨的情況具有一定的普遍性，其中包含了兩個問題：
購房人與開發商簽約購房，雙方之間是一種買賣關係，而購房人與物業管理公司之間是一種委託服務的關係，這種委託關係成立的前提是：購房人已經取得了所購買的標的物（房產），已成為業主。如果購房人在房產交接時，因各種原因退房（如工程質量、面積誤差等），那麼與物業管理公司之間也就不存在委託服務的必要了。
開發商提出購房人以交納物業管理費作為房屋交付的前提，實質上是對房屋的交付增加了附設條件，是對雙方之間買賣合同的一種變更，根據《合同法》的規定，合同只有在當事人協商一致的條件下，方可以變更，開發商單方變更合同的做法明顯是不公平的，也是一種違約行為。因此，這兩者之間的關係理應是先接收房產，再交納物業管理費。
考慮到物業管理公司的正常運轉，預收一定的物業管理費還是合理的，現行的有關法規，也是允許物業管理公司預收費用的。但是這種預收應當有一定的限度，從物業管理費的構成來看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物業管理公司一次性、長時間預收各項物業費用就不合理了，對此，北京市小區辦《關於禁止一次性收取多年物業管理費的通知》中專門規定，物業管理公司"不得一次性預收多年的物業管理費。"點評：
1、《商品房銷售管理辦法》中規定，"商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議。"
2、開發商既然"選聘了物業管理公司"，就要將物業管理公司的情況和收費的標準，"在訂立商品房買賣合同時"告知購房人，以便購房人對選擇的物業管理公司和收費標準做出判斷。
3、由於多數專案屬於期房預售，開發商在銷售時，對於許多物業服務的設施、裝置還無法確定，因此"有關物業管理的協議"的簽訂，還是要放在交房時，至少是在"訂立商品房買賣合同"後。
4、如果像汪先生遇到的那樣，開發商在簽訂買賣合同後、甚至在入住時，才提供"有關物業管理的協議"，並以此作為房產交付的條件，您則可以按前述的內容，據理力爭。不過，最好的辦法是，在簽訂買賣合同時，無論開發商如何做，您都應該將有關物業收費的標準、收費方式以及房屋交付的程式，作為補充內容，要求開發商寫進補充協議。
2樓：匿名使用者
合理。我國**法規定，物業服務收費可以預收，每個地區的物價局規定的預收月份不同，物業公司為了提高服務質量，需要一定的預付物業費流動資金作物業服務準備，只有在物業費資金不斷的滾動中更好延續物業服務。
物業費收取能夠達到良性迴圈，物業服務會越做越好，反之就越做越差，為了達到業主與物業公司雙贏，業主應當配合物業公司及時繳納物業費。
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給樓上補充下 11保險費用 財產一切 機器損壞 公眾責任 12管理酬金 一般按15 到6 從物業服務資金裡計提 13開辦費攤銷 一般用於物業公司成立用，目前法規要求開放商支付的開辦費歸小區業主共同所有，但大多數情況都是分攤在物業費中，按年返還開發商 共同進步，呵呵 物業服務成本 支出構成包括以下部分...
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