1樓：亞奧生活
從剩餘本金算起。不可能退回到08年7月算。銀行只管每月收剩餘本金的利息，和什麼時間無關，只和利率有關。
月供=每月還本金+剩餘總本金乘以每月利率。
比如第一個月月供￥2,386.51=本金￥722.64+利息￥300,000.00*7.83%*0.85/12
第二個月月供￥2,386.51=本金(￥726.64)+利息￥299,277.36*7.83%*0.85/12
網路上的計算器都不準的。首先年利率只精確到小數點後兩位，所有銀行都是精確到小數點後四位數的，並且都不提供存量貸款計算。
你可能還有疑問，為什麼現在算30萬15年月供比我現在的月供要少？那時因為你在之前的還款利息高，本金還的少，利息還的多。現在利息降低了，本金還的多了，利息還的少了，月還總額也就少了。
比如30萬15年，年利率為7.85%打八五折的時候，月供(￥2,386.51)元，一年12個月還了本金(￥8,941.10)元，
年利率為5.94%打七五折的時候，月供(￥1,975.17)元，一年12個月還了本金(￥11,444.51)元
所以同樣總年限同樣總金額貸款都是等額本息方式，08年貸款與09年貸款的，等到2023年、2011、2023年執行同樣利率，月還款肯定不同的，08年貸款的永遠比09年貸款的每月還款多！
所以利息最低的時候買房比較合適，國外一般是利率每降低多少，房價就升高一定比例。我國情況比較特殊，國家出臺房貸打七折，具體什麼效果，還很難說。
2樓：
過去7個月中我總共還掉1萬本金? 應該是本息一共1萬吧？銀行會從1月份開始算起的。
房貸還了一年,因為利率下降,再怎麼計算利息
3樓：匿名使用者
問銀行，一般多還五萬是直接算本金，減少本金。例如你房貸20萬，一年後還了2.5萬，本金大概還了1萬，本金還有19萬，如果多還5萬，那本金就是14萬。按14萬算利息。
4樓：匿名使用者
這要看房貸合同對利率調整是如何約定的.
一般有以下三種方式：
1、利率調整次月開始調整房貸利率；
2、利率調整的次年元月一日開始執行調整後的利率；
3、利率調整12個月後按新利率執行。
房貸計算問題,利率降低了，為什麼還款額增加了？
5樓：**心靈導師
是由於採取等額本息還款，不僅去年12月份的房貸要延續去年的高利息，還要承擔今年一月份降息後還款本金的上浮，所以才出現了房貸償付金額上升的狀況。
銀**貸的還款方式分為等額本金、等額本息兩種。按照還款額度的變化，可以通俗地解釋為：等額本息，每月房貸月供額相同，在月供額裡「本金與利息」的分配比例中，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半後逐步轉為本金比例大、利息比例小。
而等額本金，月供額是變動的，早期月供額較大，此後逐月遞減。在月供中「本金與利息」的分配比例中，前半段時期所還的本金比例大、利息比例小，還款期限中，越往後本金比例越小、而利息比例越大。
在一月份的還款中，許多還房貸的下沙人房貸不降反升，多數是由於採取等額本息還款，不僅去年12月份的房貸要延續去年的高利息，還要承擔今年一月份降息後還款本金的上浮，所以才出現了這個月房貸償付金額上升的狀況。等到下個月，降息對房貸的影響將真正顯現。
6樓：
很多客戶很奇怪，怎麼利率降了，月供反而升了。
原因是降低利率後，利息部分降低了，但本金部分提高了，而當期的利息還主要是去年12月的，加起來就多了，從二月起就會降了。反之，如果利率調高，次年一月的月供反而會降低。只是少了就少了，沒什麼人追究罷了。
房貸月供利息怎麼算的？月供是死的，還是會隨著利率變化而變化？那樣...
7樓：墨汁諾
是的。基準利率調整，還款金額也會調整，但是上浮(或下浮)的幅度在貸款期內是不變的,如果基準利率調整，貸款利率則在新的利率基礎上進行上浮(或下浮)。
至於什麼時候執行新利率，要根據貸款性質（商業貸款還是公積金貸款）、貸款銀行和樣關合同規定確定。
貸款利息計算是浮動利率計算的,利息隨著利率調整而調整.當然無論如何計算，對已支付的利息沒有影響。對調整後的利息會有影響。
一般銀行利率調整後，所貸款項還沒有償還部分的利率也隨之調整，有三種形式：
一是銀行利率調整後，所貸款利率在次年的年初執行新調整的利率（工商銀行、農業銀行、建設銀**貸是這樣的）；
二是滿年度調整，即每還款滿一年調整執行新的利率（中國銀**貸是這樣的）；
三是雙方約定，一般在銀行利率調整後的次月執行新的利率水平。公積金貸款利率的調整一律在每年的一月一日。
擴充套件資料：
基本簡介
房貸的參與方，包括提供信貸資金的商業銀行、最終購置房產的購房人，以及房產的業主（包括開發商/二手房的業主），在申請貸款時，還需要有評估公司、房屋抵押擔保公司的參與。
根據房地產擔保公司北京萬才聯合投資管理****2023年末釋出的統計，在國內主要一線城市，房貸的使用率已經達到較高水準，以購房按揭貸款來說，貸款比重已經達到7成以上，
而且近幾年，通過用自己名下或親人的房產申請房產抵押消費貸款以實現盤活不動產的居民人數也越來越多。「房貸」已經成為與居民生活息息相關的一種生活方式。
分類住房貸款
個人住房貸款是指銀行向借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款。借款人申請個人住房貸款時必須提供擔保。個人住房貸款主要有委託貸款、自營貸款和組合貸款三種。委託貸款
個人住房委託貸款指銀行根據住房公積金管理部門的委託，以住房公積金存款為資金**，按規定的要求向購買普通住房的個人發放的貸款。也稱公積金貸款。
自營貸款
個人住房自營貸款是以銀行信貸資金為**向購房者個人發放的貸款。也稱商業性個人住房貸款，各銀行的貸款名稱也不一樣，建設銀行稱為個人住房貸款，工商銀行和農業銀行稱為個人住房擔保貸款。
組合貸款
個人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為**向同一借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款，是個人住房委託貸款和自營貸款的組合。此外，還有住房儲蓄貸款和按揭貸款等。
房貸還款方式：等額本金、等額本息、雙週供等;
貸款額度：在通過銀行稽核後，可以貸款房產值的8成。
房貸首付：首套房按揭貸款需要首付3成，二套房需要首付5成。
貸款年限：一手房貸款年限為30年，二手房是20年，同時貸款年限加上申請人年齡不得超過70週歲。
貸款利率：首套房貸款基準利率5年期以上是6.55%，二套房貸款利率在基準利率上上浮1.1倍，即7.26%。
8樓：奧媛
計算方法：
（貸款總額+貸款總額利息)÷多少年÷12=月供。
貸款總額×年利率×貸款多少年=貸款總額利息。
貸35萬，按基準利率6.55，等額本息，10年期，每月還3983。
（350000×6.55%×10+350000）÷10÷12=3983元
貸35萬，按基準利率6.55，等額本息，15年期，每月還3058.65。
（350000×6.55%×15+350000）÷15÷12=3058.65元
另外，銀行會根據每年的房貸利率的調整，微調月供的金額，大概幅度在一百塊錢以內。
拓展資料：
一、具體內容：
1、基準利率調整，還款金額也會調整，但是上浮(或下浮)的幅度在貸款期內是不變的,如果基準利率調整，貸款利率則在新的利率基礎上進行上浮(或下浮)。
2、至於什麼時候執行新利率，要根據貸款性質（商業貸款還是公積金貸款）、貸款銀行和樣關合同規定確定。貸款利息計算是浮動利率計算的,利息隨著利率調整而調整.當然無論如何計算，對已支付的利息沒有影響。
二、瞭解自己支付月供的方法：
1、 首先，購房者應當及時與貸款銀行溝通，貸款後可以隨時通過手機繫結簡訊、**、**客服等與貸款銀行保持密切的聯絡，與貸款銀行及時的溝通，瞭解自己最新的月供變化。
2、 其次，貸款人應當隨時注意銀行扣款情況，不要因為長達20-30年的購房貸款年限，過分依賴銀行的自動扣款，而不隨時瞭解月供的變化。
3、 最後，對於申請等額本金還款方式的購房者來說，貸款利率下降後，每月月供中的本金部分也會相應提高，所以很可能造成1月份的月供金額不降反增，到2月份時月供才真正減少或是增加，所以應提前在卡里存入一部分資金用來償還多出來的月供，並及時向銀行了解情況。
9樓：
我們國家現在房貸利率採用浮動利率制定，即會根據cpi變化進行調整，由於資金具有時間價值，現在的錢要比未來的錢更值錢。
個人的還貸能力系數和個人的月收入、工作性質、家庭財產以及徵信情況都有一定的關係。個人收入越高、工作越穩定、家庭整體財產越多、徵信情況越良好。那麼他的還貸能力系數就會越大。
反之則會越小。
商業貸款一般是0.5，假如月收入是1萬月，那麼月還款能力是5000，可以貸到每月還款5000元的貸款。
公積金還貸能力系數是按不同借款期限來確定的，十年以內(含十年)為35%，十至二十年(含二十年)為40%，二十年至三十年為45%。
所以你現在借錢買房子，未來還更多的錢合情合理，現在的錢乘以浮動利率相當於現在的錢和未來的錢之間的價差。不同銀行的房貸利率不同，可以選擇利率較低的區域型銀行。
基準利率調整，還款金額也會調整，但是上浮的幅度在貸款期內是不變的,如果基準利率調整，貸款利率則在新的利率基礎上進行上浮。
至於什麼時候執行新利率，要根據貸款性質、貸款銀行和樣關合同規定確定。
貸款利息計算是浮動利率計算的，利息隨著利率調整而調整.當然無論如何計算，對已支付的利息沒有影響。對調整後的利息會有影響。
無論基準利率如何調整,上浮(或下浮)的幅度不變,只是在新的利率基礎上的上浮。
10樓：匿名使用者
是的，貸款利息計算是浮動利率計算的，利息隨著利率調整而調整。基準利率調整，還款金額也會調整，但是上浮（或下浮）的幅度在貸款期內是不變的，如果基準利率調整，貸款利率則在新的利率基礎上進行上浮（或下浮）。當然無論如何計算，對已支付的利息沒有影響。
對調整後的利息會有影響。
基準利率調整，還款金額也會調整，但是上浮(或下浮)的幅度在貸款期內是不變的,如果基準利率調整，貸款利率則在新的利率基礎上進行上浮(或下浮)。至於什麼時候執行新利率，要根據貸款性質（商業貸款還是公積金貸款）、貸款銀行和樣關合同規定確定。
銀行利率調整後按揭如何計算，銀行利率調整後按揭如何計算？
銀行利率調整後按揭計算方式為 檢視按揭合同的利率變更方式即可。目前商業銀行主推的利率變更方式為次年一月一日變更，即利率變更後，待次年的1月1號統一變更。按揭 一詞是英文 mortgage 的粵語音譯，指以房地產等實物資產或有價 契約等作抵押，獲得銀行貸款並依合同分期付清本息，貸款還清後銀行歸還抵押物...
關於遠期利率的計算問題，遠期利率計算公式
假設第2年到4年的遠期利率為r，則 1 代表次冪。一 遠期利率是隱含在給定的即期利率中從未來的某一時點到另一時點的利率水平。確定了收益率曲線後，所有的遠期利率都可以根據收益率曲線上的即期利率求得，遠期利率是和收益率曲線緊密相連的。在現代金融分析中，遠期利率應用廣泛。二 它們可以預示市場對未來利率走勢...
房貸等額本息換成等額本金後的計算
按照11年的7月基本利率計算 你原來每月是還3245.85嗎?截止到2013年1月 你已經還款58425.36,還剩下340584.83需要轉為等額本金.按照12年基本利率計算,大概是這個數 我不知道你具體的利率是否有折扣 這是大體的數 請你參考 1月,4042.25 元 2月,4030.33 元 ...