投資酒店式公寓，應該注意哪些問題

1樓：居理新房研究院

酒店式公寓作為低門檻的投資產品，一直受到投資客的關注。但是如何選擇優質的公寓專案對於部分初級投資者而言可能還是有很多疑惑，下面簡單介紹一下商住公寓的投資邏輯：公寓的投資其實也有長期投資和短期投資之分，對應的回報收益主要分為兩個部分：

租金回報收益、房價**導致房子總價的提升；短期投資主要關注的是地價漲幅導致房子總價的提升以及後期是否好出手，長期投資其實更注重的是房子後期是否有穩健的租金回報收益。

首先，就短期投資酒店式公寓而言，能影響房價**的因素有以下幾種：

a.新資源的注入，比如地鐵、大型商業、醫療、學校的配套的規劃，這些發展起來後勢必會帶動一個區域的發展；

b.周邊有更高的拿地價，如果一個專案旁邊就有一塊很貴的地皮，那麼這個專案的增值空間無疑是可預料的；

c.開發商及物業，一般來說大開發商及良好物業的房子後期漲幅是更多的，因為後期良好的物業管理能讓房子保持良好的秩序及狀態，自然更能增值，加上大開發商的設計往往更貼心使用，即便在幾年之後也不會太落後，可以滿足幾年後人群的需求。

短期投資公寓，另一個需要考慮的問題是後期是否好轉手，這個是由接手人群的數量及他們的收入狀況決定的，因此這就需要提前瞭解這個專案所在區域是否有人員聚集效應，這些東西可以是產業聚集帶來人口的彙集，也可以是良好的生活配套圈或規劃。

其次，就長期投資酒店式公寓而言，重要的事未來有持續穩健的租金回報收益，而租金回報率可以從以下三個方面進行評判：

a.首選產業新城。以近兩年的杭州租賃市場來看，酒店式公寓的租金回報率最高的兩個區域是拱墅北部和未來科技城，一般可達到5%-8%。

兩區域均屬高新產業人口聚集區，有產業人口匯入、且這些群體平均薪資水平較高、追求生活質量。因此在這樣的區域，酒店式公寓的出租率和租金水平都更加有保障。

b.交通和商業配套。杭州未來最常用的出行方式和全面的交通配套無疑就是地鐵和城市輕軌，沿地鐵線買房、租房已經成為大部分人的共識；如果樓盤剛好又處在商業配套齊全的區域，不但空置率低，租金也相對較高。

c.產品本身品質。這就需要考察樓盤背後的開發商及物業水平。一個樓盤交付後由高品質的物業公司打理，將能保證產品在很長一段時間內擁有好的「狀態」而不會導致貶值。

目前北京和上海的地鐵，每天都承載了40%~45%的公共交通客運量。可以預見在杭州地鐵網建成以後，也會承載同樣的客流量。可能五年後，整個居住中心會圍繞著地鐵，也會給地鐵口和附近的酒店式公寓，帶來更多的租客，租金自然水漲船高。

因此，酒店式公寓還是建議買在地鐵口或距離地鐵口不遠的地方。