1樓：華律網
根據《中華人民共和國合同法》第六十四條的規定，當事人約定由債務人向第三人履行債務的，債務人未向第三人履行債務或者履行債務不符合約定，應當向債權人承擔違約責任。1、第一百二十一條，當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任，當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定解決，即合同關係只能在特定的主體之間，只有合同當事人一方才能夠向合同的另一方當事人基於合同提出請求或者提起訴訟。因為合同具有相對性，合同是兩者之間的問題，不能涉及第三人。
2、由於原業主與物業公司之間的服務合同並沒有涉及後來的買房人，所以新業主沒有義務支付該部分物業費，因此房子的轉移並不意味著債務的轉移，新業主購房後與物業公司建立新的物業服務合同關係，只對入住後的物業費承擔交納義務。3、因此物業公司應該要求前業主結清原來欠下的物業費，前業主拒交物業費則物業公司有權依法上訴，人民法院應予支援。法律依據：
《中華人民共和國合同法》第六十四條當事人約定由債務人向第三人履行債務的，債務人未向第三人履行債務或者履行債務不符合約定，應當向債權人承擔違約責任。
2樓：鏈家
購買二手房，為避免業主拖欠物業費，可以從三個方面來防範。1.簽訂合同時，明確物業欠費的責任和義務；2.
請經紀人陪同進行三方物業交割並簽訂《物業交割單》即《物業結清確認書》；3.付房款時留出部分尾款作為物業交割保證金。
一、常見的物業欠費有哪些形式？
二手房交易中，原業主常見的物業欠費有以下三種形式：
（1）賣方以為原單位繳納供暖費而多年未交供暖的；
（2）賣方因為不滿意物業服務從未交過物業費的；
（3）之前房屋出租給租戶，租戶遲遲未交水電費導致上千元欠費的……
二、如何避免原業主拖欠物業費？
1、在簽訂房屋買賣合同時，要明確界定物業欠費承擔人和義務履行的期限，防止之後萬一產生糾紛時可以有效地進行責任界定；
2、買方可以敦促前業主在物管處交清已產生費用，並保留憑據。可以要求經紀人陪同進行三方物業交割，經紀人有義務協助買方清查房屋的物業欠費情況，注意要簽訂書面的《物業結清確認書》；
通過鏈家交易的二手房，在物業交割時要求經紀人必須到場陪同進行交割，併到物業等單位核實繳費情況，核實無誤後，簽署《物業結清確認書》。
3、付房款時留出部分尾款，買賣雙方在「籤合同」時約定留存一定數量的物業交割保證金，可以督促賣方及時結清拖欠的物業費用。如果賣方惡意拖欠物業費用，買方可以直接用物業交割保證金支付欠費，有效保障買方的經濟利益不受侵害。
通過鏈家交易的二手房，經紀人需要在簽約時就要求買方、賣方約定物業交割形式，讓賣方留存物業保證金，並在交割時進行全程的陪同和跟進，幫助買方賣方核對費用清單，結清費用，並留存物業交割單以備查驗。如果前業主發生欠費，可以在物業交割保證金中予以扣除，核實無誤後，簽署《物業結清確認書》。
三、原業主拖欠物業費，該怎麼辦？
如果真的遇到原房主拖欠物業費，首先要檢查一下籤訂合同的時候是否留存物業保證金，如果留了，可以直接從裡面扣除原業主的這筆欠費；如果沒有留存物業保證金，有以下兩種解決方法可以參考。
1.找中介解決。房子是通過中介交易的，可以讓中介協商買賣雙方解決，但是隻有極少數中介可以做到。
通過鏈家交易的二手房，一般都交納物業交割保證金，在一定程度上避免物業費拖欠風險。
2.依法拒絕繳納。《物業服務收費管理辦法》第十五條規定：
「物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。」也就是說，如果買賣雙方在《房屋買賣合同》或補充協議中沒有特別約定，這筆物業欠費應當由原業主承擔。物業與新業主之間形成新的物業服務合同關係，對於原業主拖欠的物業費，物業公司應向原業主追繳，新業主對此不承擔任何責任。
真實案例：
2023年9月，買方林先生通過鏈家經紀人小董介紹，購買了賣方位於棗林前街147號樓的老公房房屋，簽約時，經紀人根據經驗建議買方留存了1萬元的物業交割保證金。9月28日，雙方辦理了物業交割，賣方確認（口頭承諾）物業費用無拖欠，並三方簽署了手寫協議作為約定，之後經紀人將保證金交還給賣方。買方入住後不久，去供暖公司繳費時發現原賣方尚有4個月的欠費未結清，總計6000餘元。
雖然目前暫未對供暖服務造成影響，但買方擔心會影響二次交易，因此與經紀人共同向原賣方索要，但賣方不願意配合繳清欠費。之後鏈家對該筆6000元欠費進行了先行墊付，並協助買方一同向原賣方追繳該筆費用。
原業主物業欠費是二手房買賣中常見的現象，這些費用比起百萬的房子可能是一筆小錢，但是別人欠下的費用攤在無辜的買方身上想想都是一件吃虧的事情。為了避免吃這個虧，買方一定要採取防範措施。當然，如果事後發現業主真的欠費了，也應當根據自己的實際情況來選擇合適的應對方法。
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