1樓：御阪
在簽訂購房合同時要增加補充協議，目前已受到越來越多的購房者的重視。但如何簽訂補充協議才更為有效呢？補充協議太少，不能充分保護購房者的利益，起不到補充協議的作用；但補充協議太多，動輒上百條，別說一般購房者，就是專業法律人員要想全部解釋清楚也非易事，實際可操作性很小。
其實只要抓住一些主要關鍵的內容來約束開發商，即使條款很少，也能起到保護購房者利益的作用，而又使開發商能夠接受，不影響交易的進行，這應是購房者明智的選擇。
第一要約定套內建築面積和公攤面積的合理誤差範圍，目的是防止交房時在合同約定範圍內套內建築面積縮水、公攤面積增大。
第二要約定公積金和商業貸款因銀行和開發商的原因辦不下來的處理問題，應約定在這種情況下購房者可以選擇退房，開發商退還首付款和定金，目的是防止開發商應退房而扣除購房者的定金或追究違約金。
第三要約定房屋交付時開發商要提供房屋面積實測資料，約定如果開發商提供不了，購房者可以退房或者拒收，而開發商要按日支付違約金，目的是防止購房者辦理入住後因裝修等問題而被動。
第四要約定物業費、停車費等費用的具體數額，目的是防止入住後開發商或物業公司提高收費標準，而購房者又無當初開發商承諾的依據的情況。
第五要約定精裝修房屋的具體裝修標準，不能被開發商以「進口」、「高階」、「優質」等不明確的說明誤導，要詳細約定與房屋有關的內外裝修、設施的種類、型號、顏色、位置、方向、可參考的**等因素，目的是防止對裝修提出異議而無依據的情況。
第六要約定開發商給購房者辦理產權證的具體時間，合同里約定的只是開發商提交材料的時間，目的是防止開發商無限期的給購房者辦理產權證，影響購房者行使所有權。
第七要約定房屋的屋面、外牆面使用權歸業主所有，開發商使用要經過業委會同意，目的是防止開發商因商業目的使用而影響購房者的正常生活。
如何簽訂購房合同補充協議，簽訂補充協議應注意什麼
2樓：微湖情
目前法律賦予的這項基本權利卻沒有被購房人充分利用。有些購房人要麼對開發商提出的補充契約可能產生的法 律後果不甚清楚，要麼過於相信開發商的口頭承諾，要麼認 為開發商擬定的補充契約不能修改。尤其是那些匆忙交付定 金後，認購書中又標明「如不簽約，定金扣除」的購房人， 更因擔心定金損失而被迫接受開發商擬訂的補充契約。
結果，開發商通過補充契約將正式契約中房地產管理部門用來確保購房人利益的條款加以修改或刪除，使其應當承 擔的法律責任得以豁免或減輕。則購房人的意思卻絲毫沒有 在補充契約中體現出來。一旦發生糾紛，補充契約對購房人 的權利缺乏保障，購房人又無法住所開發商的口頭承諾追究 其違約責任。
例如：有的開發商在提供的補充契約文字中還將正式預售契約中「房屋交付時應提交《建設質量合格證書》和測繪 實測資料」修改為「提交臨時證明檔案」。又如有的開發商交「施工中遇到異常困難石灰質不能及時解決、為配合**法規而引致的延誤、市政配套的批准與 安裝的延誤或其他非甲方所能控制的事件」均作為免責事項 寫入補充契約。
根據新合同法的有關規定，正式契約與補充契約內容不一致的，以補充契約為準。據此，以上兩例補充條款產生的 法律後果，一是賣方交付房屋時提交不出正式契約規定的法 律文字應屬違約行為，但通過補充契約的修改，購房人無法按正式契約規定的內容追究賣方的逾期違約責任；二是賣方 逾期交付物業所應承擔的違約責任可能因補充契約規定的免 責事由的存在而被免除或被降到最低。相應地，購房人的風 險卻因此大大地增加了。
為了降低購房風險，希望購房者在簽訂補充契約時一定要拒絕以上類似條款，同時，儘可能地將自己的真實意思及 賣方的承諾體現在補充契約中。有時開發商在廣告或銷售過 程中會給出許多**的承諾，如房屋使用率、公共配套設施 的設 1、開發商對其主體資格及相應批准檔案真實性的承諾； 2、所售物業及其相當土地面積未設定抵押、留置權的承 諾（主要為避免因此造成購房人無法正常行使產權人的權 利）； 3、房屋使用率、面積誤差、合同面積分攤的處理辦法； 4、房屋交付的時間、地點、風險、轉移、責任分擔等具體辦法； 5、公用配套設施的交付時間、狀態等。 6、房產證的取得時間； 7、如購房人選擇按揭貸款，則應約定如按揭不成，購房人採取的付款方式及具體處理辦法； 8、與正式契約不一致的合同變更、解除條件及其他當事人雙方變人應當約定的事項。
新房補充協議怎麼籤?這7大項千萬不能漏掉!
3樓：搜狐焦點
一、房產證辦理時間
購房合同中通常不會寫明辦理產證的時間，一般開發商會在交房1-2年後辦。如果急著拿到房產證，可以在補充協議中約定產證的具體辦理日期，並註明賠償責任，比如：在交房一年內不辦好房產證，賠償房價的百分之幾等等。
另外，因為開發商原因導致房產證無法辦理，開發商需要承擔責任並賠償損失。
二、貸款辦不下來，責任認定
簽了合同付了鉅額首付，貸款卻下不來，房子買不了，購房者可以退房嗎？責任由誰承擔？這些需要在補充協議中提前約定好。一般來說，貸款失敗原因有三種：
1、開發商原因：購房者可退房且不用承擔違約責任，甚至可要求開發商承擔責任;
2、銀行、政策等原因：購房者可無責解約；
3、購房者自身原因：可與開發商重新協商付款方式，無法繳納餘款的，購房者要承擔違約責任。
三、公攤面積比例和位置
由於公攤屬於隱性面積，一些開發商就只告訴業主一個籠統的大概數字，然後在裡面動手腳，這導致公攤糾紛時有發生。對此購房者在補充協議中應當約定好公攤的具體數字，並註明公攤的具體位置、面積大小，特別是對於公攤變更的情況，約定得越詳細，對購房者就越有利。
另外，贈送面積可能佔用了公攤，比如頂層樓臺、一樓庭院等屬於全體業主共有，開發商無權贈送。
四、交房標準
精裝修的房子一定要明確交房標準，具體到裝修材料的品牌、型號、顏色等等，儘可能避免高階、進口等模糊詞語，以免開發商偷樑換柱。另外，可以在補充協議中約定，在隱蔽工程覆蓋之前，購房者要到現場檢驗，簽字確認後再進行覆蓋。
五、退房責任
按照法律規定，以下情況購房者可退房：面積誤差絕對值超過3%；房屋質量瑕疵；房屋質量問題嚴重；開發商單方變更規劃；銀行按揭失敗；開發商沒拿到預售許可證；開發商遲遲不交房；開發商遲遲不辦房產證；合同無效……
對此，可在補充協議中做詳細規定，比如一旦退房是由於開發商原因，開發商需要承擔什麼責任，什麼期限內把房款退還。
六、物業問題約定清楚
包括物業公司及物業費的繳納時間、繳納金額等，都在補充協議上詳細約定好。需要明確的是，開發商和物業是兩個不同法律主體，按規定，物業公司應該由全體業主通過業主委員會挑選確定，但現在一般做法是開發商自己成立物業公司或者選擇與其有業務關係的公司，業主如果不滿意，可在入住後通過業主大會表決更換。
七、開發商的其它承諾
開發商的**手段花樣百出，比如贈送面積、學校學位、停車位等等，有的承諾樓盤周邊會建有商場、醫院、學校等配套，收房之後業主才發現並被騙了，而開發商卻拒絕承認曾經許下承諾。為了維護自身利益，最好在補充協議中將承諾一一寫清楚，並註明違約責任。
籤補充協議時，將能想到的統統寫上去，省得出了問題雙方扯皮。如果購房合同和補充協議中的約定不一致，一般以補充協議中的內容為準。
（以上回答釋出於2017-02-20，當前相關購房政策請以實際為準）
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